不動産管理会社が知るべき残置物処分の法的ルールと正しい手順

2026/04/20

事業ごみ

退去した入居者が部屋に置き去りにした家具や家電──いわゆる「残置物」。次の入居者を早く見つけたい管理会社にとっては一刻も早く片付けたいところですが、勝手に処分すると民法上の不法行為に該当し、損害賠償を請求されるリスクがあります。

この記事では、不動産管理会社の担当者が押さえておくべき残置物処分の法的ルールと、正しい手順を解説します。

なぜ残置物を勝手に処分してはいけないのか

自力救済の禁止

日本の法律では、たとえ賃貸借契約が終了していても、賃借人が残した物の所有権は原則として賃借人にあります。賃貸人（管理会社・オーナー）が独自の判断で残置物を搬出・処分する行為は「自力救済」として禁止されています。

他人の所有物を故意または過失によって滅失させた場合、民法第709条に基づく不法行為責任が生じ、残置物の時価相当額の損害賠償を請求される可能性があります。「入居者が出て行ったのだから不要品に決まっている」という判断は、法的には通用しません。

夜逃げでも所有権は移らない

入居者が家賃を滞納したまま連絡が取れなくなった、いわゆる「夜逃げ」のケースでも、残置物の所有権が即座にオーナーに移ることはありません。連絡がつかないからといって勝手に処分すると、後日になって「持ち帰るつもりだった」と主張された場合、損害賠償リスクが生じます。

残置物を適法に処分するための手順

① 所有権放棄の合意書を取得する

最も確実な方法は、退去時に元入居者から残置物の所有権を放棄する旨の書面（合意書）を取得することです。「残置した動産について所有権を放棄し、賃貸人がこれを処分することに異議を述べない」という内容を明記した文書に署名をもらいます。

② 連絡が取れない場合は内容証明郵便を送付

元入居者と連絡がつかない場合は、最後に判明している住所宛てに内容証明郵便で「期限までに残置物を引き取らなければ処分する」旨を通知します。送付の事実と内容が証拠として残るため、後のトラブル防止に有効です。

③ 明渡し訴訟→強制執行が最も安全

合意も取れず連絡もつかない場合、法的に最も安全なのは明渡しを命じる判決を取得し、強制執行に基づいて残置物を撤去する方法です。時間と費用はかかりますが、不法行為責任を問われるリスクがありません。

国交省のモデル契約条項を活用する

2021年に国土交通省が策定した「残置物の処理等に関するモデル契約条項」は、特に単身高齢者の入居において、万が一の死亡時に残置物を円滑に処分できるよう、事前に受任者を定める契約の雛形です。

このモデル条項を賃貸借契約に組み込んでおけば、入居者が死亡した場合に受任者（推定相続人や居住支援法人など）が残置物の処分を行えるようになり、管理会社の負担を大幅に軽減できます。岡山市でも高齢単身者の賃貸物件が増えており、今のうちから契約条項を整備しておくことをおすすめします。

残置物の処分で出るゴミは「事業系一般廃棄物」

見落とされがちですが、不動産管理会社が業務として残置物を撤去・処分する場合、そのゴミは家庭ゴミではなく「事業系一般廃棄物」として扱われます。事業活動に伴って排出されるゴミだからです。

事業系一般廃棄物を回収できるのは、廃棄物処理法第7条に基づき市町村長から一般廃棄物収集運搬業の許可を受けた業者のみです。産業廃棄物の許可を持っていても、一般廃棄物を回収することはできません。この違いを理解していないと、知らずに無許可業者に依頼してしまい、廃棄物処理法違反のリスクを負うことになります。無許可営業には5年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金（法人は3億円以下）という重い罰則が定められています。

一般廃棄物収集運搬業の許可は、新規取得が極めて困難な許可です。岡山市でこの許可を持つ業者は限られており、許可業者に依頼することが法令遵守の第一歩です。